การคำนวณพื้นที่เป็นตารางฟุตของพื้นที่เชิงพาณิชย์เป็นกระบวนการที่ซับซ้อนซึ่งต้องใส่ใจในรายละเอียดอย่างไม่ลดละ ผู้เช่าต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการเมื่อตัดสินใจว่าจะทำสัญญาเช่าหรือไม่ ซึ่งรวมถึงพื้นที่เป็นตารางฟุตโดยรวมของอาคารและมาตรฐานระดับภูมิภาค ผู้เช่าที่ไม่เข้าใจแนวคิดที่สำคัญในบางครั้งอาจประหลาดใจกับค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่และพื้นที่ใช้สอยซึ่งมีขนาดเล็กกว่าที่พวกเขาคิดไว้
ขั้นตอน
ส่วนที่ 1 จาก 3: การเลือกวิธีการวัด
ขั้นตอนที่ 1 เปรียบเทียบเทคนิคการวัด
เจ้าของบ้านอาจใช้เทคนิคการวัดที่แตกต่างกันหลายอย่างในการประเมินพื้นที่เป็นตารางฟุตของพื้นที่ วิธีการเหล่านี้รวมถึง:
- พื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้ หรือ USF: นี่คือพื้นที่ที่ผู้เช่าใช้จริง ตัวแทนให้เช่ามักจะเสนอราคาให้กับผู้เช่าที่คาดหวัง แต่เป็นเพียงส่วนหนึ่งของข้อตกลงการเช่าเท่านั้น
- ตารางฟุตที่เช่าได้ หรือ RSF: นี่คือการรวมกันของพื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้และเปอร์เซ็นต์ของฟุตเทจพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร พื้นที่ส่วนกลางซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารที่ผู้เช่าทั้งหมดได้รับประโยชน์ ได้แก่ ล็อบบี้ ลิฟต์ โถงทางเดิน และบันได
- ตารางฟุตรวมหรือ GSF: พื้นที่เป็นตารางฟุตที่เช่าได้ทั้งหมดของอาคาร
ขั้นตอนที่ 2 ตัดสินใจว่าวิธีใดในการคำนวณพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
สมาคมเจ้าของอาคารและผู้จัดการ (BOMA) ทำให้มาตรฐานอุตสาหกรรมง่ายขึ้นสำหรับการวัดพื้นที่ให้เช่าในอาคารพาณิชย์ในปี 2010 วิธีการชั้นนำ 2 วิธีของ BOMA คือวิธี B และวิธีดั้งเดิม A
- วิธี B: วิธี Single Load Factor ใหม่จะคำนวณพื้นที่เช่าสำหรับผู้เช่าแต่ละรายโดยใช้แนวทางที่สม่ำเสมอในการวัดพื้นที่พื้น จะเหมือนกันทุกระดับชั้นของอาคาร
- วิธีดั้งเดิม A: มาตรฐานปี 1996 ใช้ราคาต่อหน่วยแยกต่างหากสำหรับ USF และพื้นที่เป็นตารางฟุตทั่วไป ในบางกรณี อาจเป็นประโยชน์สำหรับผู้เช่าที่จะเลือกใช้แนวทางนี้
ขั้นตอนที่ 3 เลือกวิธีการวัดตามประเภทคุณสมบัติ
โดยทั่วไป เทคนิคการวัดที่ใช้จะขึ้นอยู่กับการใช้งานทรัพย์สินและจำนวนผู้เช่าที่วางแผนไว้ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และอาคารที่มีผู้เช่าหลายรายอื่นๆ มักจะวัดโดยใช้ RSF อาคารผู้เช่ารายเดียว เช่น โกดังหรือโรงงานผลิต วัดโดยใช้ GSF อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านอาจไม่จำเป็นต้องใช้วิธีการเฉพาะในการวัดพื้นที่
ขั้นตอนที่ 4 พิจารณามาตรฐานการเช่าระดับภูมิภาค
กฎหมายของรัฐบาลกลางอนุญาตให้เจ้าของบ้านวัดพื้นที่เช่าโดยใช้วิธีการใดก็ได้ที่ต้องการ อย่างไรก็ตาม บางส่วนของประเทศอาจมีกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกันในการคำนวณพื้นที่เป็นตารางฟุต สองตัวอย่างที่น่าสังเกตคือ:
- คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์แห่งนิวยอร์ก (REBNY) ช่วยให้เจ้าของอาคารเพิ่มผลกำไรสูงสุดโดยปล่อยให้ RSF เข้าใกล้ GSF มากที่สุด
- พื้นที่เขตร้อน: กฎใหม่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ปิดและเปิดโล่งของอาคารพาณิชย์ในพื้นที่ซึ่งปกติได้รับผลกระทบจากสภาพอากาศโดยเฉพาะ
ส่วนที่ 2 จาก 3: การวัดฟุตเทจเชิงพาณิชย์
ขั้นตอนที่ 1 อย่าทำอะไรเลย
วัดพื้นที่ใช้สอยเอง. การคำนวณผิดพลาดในการกำหนดพื้นที่เป็นตารางฟุตอาจทำให้คุณต้องเสียเงินหลายพันดอลลาร์ตลอดระยะเวลาเช่า มาตรฐานการวัดทั่วไปอนุญาตให้มีความทนทานต่อข้อผิดพลาด 2 เปอร์เซ็นต์เมื่อทำการวัดพื้นที่เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้สามารถแปลเป็นเงินจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ขนาดใหญ่หรือมีราคาแพง ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้วัดพื้นที่อย่างระมัดระวังที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณเป็นผู้เช่าที่อาจได้รับผลกระทบจากการคำนวณผิดพลาดเหล่านี้
ขั้นตอนที่ 2 วัดพื้นที่เป็นตารางฟุตอย่างง่าย
ในการวัดพื้นที่เป็นตารางฟุตเชิงพาณิชย์สำหรับพื้นที่สี่เหลี่ยม ให้คูณความยาวของห้องเป็นฟุตด้วยความกว้าง ตัวอย่างเช่น ห้องที่ยาว 12 ฟุต กว้าง 12 ฟุต คือ 144 ตารางฟุต สำหรับพื้นที่รูปตัว L หรือช่องว่างแบ่ง คุณสามารถวัดสี่เหลี่ยมของพื้นที่ได้อย่างอิสระ จากนั้นจึงรวมพื้นที่เพื่อรับการวัดพื้นที่ทั้งหมด
การวัดสามารถทำได้โดยใช้เทปวัดหรืออุปกรณ์วัดด้วยเลเซอร์
ขั้นตอนที่ 3 บัญชีสำหรับรูปร่างที่ผิดปกติ
ระมัดระวังเมื่อทำการวัดส่วนที่มีรูปร่างไม่สม่ำเสมอของห้อง ในการวัดผลของคุณ ให้ลองแบ่งห้องออกเป็นรูปร่างด้วยพื้นที่ที่คำนวณได้ง่าย เช่น สี่เหลี่ยมผืนผ้าและสามเหลี่ยม สามารถหาพื้นที่ของสามเหลี่ยมมุมฉากได้โดยการคูณความยาวของด้านที่ไม่เป็นแนวทแยงสองด้าน (ทั้งสองด้านรวมกันเป็นมุมฉาก) แล้วหารผลคูณด้วย 2
- ตัวอย่างเช่น หากมีห้องที่มีผนังแนวทแยงตัดผ่าน คุณต้องใช้สูตรที่ซับซ้อนกว่านี้เพื่อกำหนดพื้นที่เป็นตารางฟุตของพื้นที่ หากความยาวของพื้นที่ที่มีผนังแนวทแยงเท่ากับ 10 ฟุต และกว้าง 8 ฟุต พื้นที่เป็นตารางฟุตของพื้นที่จะเท่ากับ 40 ฟุต
- นั่นเป็นเพราะว่ากำแพงตัดพื้นที่เป็นตารางฟุตทั้งหมด ซึ่งน่าจะเท่ากับ 80 ถ้าห้องนั้นไม่มีกำแพงตัดกัน ครึ่งหนึ่ง
ขั้นตอนที่ 4. วัดพื้นที่ส่วนกลาง
ควรวัดพื้นที่ส่วนกลางเพื่อให้สามารถคำนวณตารางฟุตที่เช่าได้ พื้นที่เป็นตารางฟุตของพื้นที่ทั่วไปวัดโดยใช้วิธีการเดียวกันกับพื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในกฎหมายท้องถิ่น พื้นที่ส่วนกลางอาจรวมถึงลิฟต์ ห้องน้ำ ล็อบบี้ บันได และโถงทางเดิน ที่สำคัญต้องมีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับผู้เช่าทุกคนเพื่อใช้หรือได้รับประโยชน์ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้วัดพื้นที่เป็นตารางฟุตทั้งหมดของพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดในอาคาร
ขั้นตอนที่ 5. การหาพื้นที่เป็นตารางฟุตรวม
ตารางฟุตรวมวัดพื้นที่ทั้งหมดของพื้นที่ รวมทั้งความหนาของผนังภายนอก ในการวัดพื้นที่นี้ คุณจะต้องวัดความยาวของผนังจากด้านนอกของอาคาร และใช้ขนาดเหล่านั้นในการคำนวณพื้นที่เป็นตารางฟุต GSF จะไม่ลดลงสำหรับสิ่งกีดขวาง เช่น เพลาระบายอากาศ คานรองรับ หรือเพลาลิฟต์ GSF ไม่รวมพื้นที่เปิดโล่ง เช่น ลานจอดรถ สระว่ายน้ำ หรือพื้นที่ใต้ดินที่ไม่มีการขุด
ส่วนที่ 3 จาก 3: การใช้ข้อมูลสแควร์ฟุต
ขั้นตอนที่ 1 คำนวณตัวประกอบภาระสำหรับอาคาร
ปัจจัยโหลดแสดงถึงเปอร์เซ็นต์เพิ่มเติมของพื้นที่เป็นตารางฟุตที่เพิ่มไปยังพื้นที่ตารางฟุตที่ใช้งานได้ เพื่อคำนวณพื้นที่ตารางฟุตที่เช่าได้ ในการคำนวณปัจจัยโหลด ให้เริ่มต้นด้วยการค้นหาพื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้และให้เช่าทั้งหมดของอาคารที่เป็นปัญหา โปรดจำไว้ว่า พื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้คือพื้นที่ที่สามารถเช่าให้กับผู้เช่าได้ และพื้นที่ตารางฟุตที่เช่าได้คือพื้นที่นั้นบวกกับพื้นที่ส่วนกลาง จากนั้นหาร RSF ด้วย USF เพื่อรับปัจจัยโหลด
- ตัวอย่างเช่น หากอาคารมีพื้นที่ใช้สอย 80,000 ตารางฟุต และพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มเติม 20,000 ตารางฟุต พื้นที่ตารางฟุตที่เช่าได้จะเท่ากับ 100,000
- จากนั้น ตัวประกอบภาระจะคำนวณเป็น 100, 000 / 80, 000 = 1.25
ขั้นตอนที่ 2 การหาพื้นที่เป็นตารางฟุตให้เช่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์
พื้นที่เป็นตารางฟุตที่เช่าได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์สามารถคำนวณได้โดยใช้ปัจจัยโหลดของอาคารและ USF ของทรัพย์สิน ปัจจัยโหลดคูณด้วย USF เพื่อรับ RSF จากนั้นคุณสามารถใช้ RSF และราคาต่อตารางฟุตเพื่อหาค่าเช่ารายเดือนได้
- ต่อจากตัวอย่างก่อนหน้านี้ ลองนึกภาพว่าทรัพย์สินถูกแบ่งครึ่งระหว่างพื้นที่เชิงพาณิชย์สองแห่ง ดังนั้น แต่ละแห่งจึงมีพื้นที่ใช้สอย 40,000 ตารางฟุต
- หากต้องการหา RSF ให้คูณจำนวนนี้ด้วยปัจจัยโหลด ซึ่งเท่ากับ 1.25 ซึ่งหมายความว่า RSF ในกรณีนี้จะเป็น 40,000 x 1.25 = 50, 000
ขั้นตอนที่ 3 ชั่งน้ำหนักความแตกต่างในคุณสมบัติเชิงพาณิชย์
ราคาต่อหน่วยอาจแตกต่างกันไปตามสถานที่และประเภทของอาคาร ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน 500 ตารางฟุต (46.5 ตารางเมตร) ในตัวเมืองอาจสูงกว่าค่าเช่าพื้นที่ 1, 000 ตารางฟุต (92.9 ตารางเมตร) ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียง 10 ช่วงตึก อาคารจัดอยู่ในประเภทมาตรฐาน 1 ใน 3 ประเภท
- ระดับ A: อาคารเหล่านี้เป็นอาคารอันทรงเกียรติที่สุดในส่วนที่พิเศษที่สุดของเมือง อาคาร Class A ให้เช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย
- คลาส B: นี่คือการจำแนกประเภทที่กว้างที่สุด อาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่มีการตกแต่งที่ยุติธรรมถึงดี
- คลาส C: ยูนิตในคลาสนี้ใช้งานได้ดีแต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงเล็กน้อย ค่าเช่ามักจะต่ำ
ขั้นตอนที่ 4 คำนวณค่าเช่าทั้งหมดสำหรับทรัพย์สินตามพื้นที่เป็นตารางฟุต
โดยทั่วไปการเช่าจะขึ้นอยู่กับ RSF หรือ GSF ของพื้นที่ เมื่อคุณมีข้อมูลนี้แล้ว คุณสามารถใช้ราคาตลาดต่อตารางฟุตเพื่อกำหนดราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ ต่อจากตัวอย่างข้างต้น หากค่าเช่าอยู่ที่ $1.50 ต่อตารางฟุตของ RSF ต่อเดือน ค่าเช่าจะเป็น $1.50 x 50, 000 = $75, 000