เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการฟื้นฟู สิ่งสำคัญคือต้องทำความสะอาดและซ่อมแซมบ้านตามลำดับโดยเฉพาะ คุณไม่ต้องการที่จะก้าวไปข้างหน้าหรือเสียเวลาและเงินในโครงการ เข้าสู่กระบวนการอย่างเป็นระบบ และอย่าท้อแท้หากสิ่งต่าง ๆ ไม่เป็นไปตามแผน ต่อไปนี้คือคำแนะนำบางประการที่จะช่วยคุณในการฟื้นฟูบ้านหรือทรัพย์สินเชิงพาณิชย์
ขั้นตอน
วิธีที่ 1 จาก 2: การเตรียมการฟื้นฟูทรัพย์สิน
ขั้นตอนที่ 1. ตรวจสอบทรัพย์สิน
ก่อนที่คุณจะเริ่มทำกายภาพบำบัด ให้ตรวจสอบทรัพย์สินอย่างละเอียด สังเกตว่ารายการใดอยู่ในสภาพดีและพื้นที่ใดที่ต้องปรับปรุง การมีผู้ตรวจสอบมืออาชีพคอยช่วยเหลือจะเป็นประโยชน์กับคุณ เขาหรือเธอจะสามารถระบุสิ่งที่คุณอาจพลาดได้ ในสหรัฐอเมริกา คุณสามารถค้นหาผู้ตรวจสอบที่มีคุณสมบัติผ่าน American Society of Home Inspectors ถามคำถามผู้ตรวจการเมื่อคุณเดินผ่านสถานที่ให้บริการ
- การตรวจสอบบ้านควรรวมถึงระบบทำความร้อน เครื่องปรับอากาศหรือระบบ HVAC ระบบประปาภายใน ระบบไฟฟ้า หลังคา ห้องใต้หลังคา ฉนวนที่มองเห็นได้ ผนัง เพดาน พื้น หน้าต่าง ประตู ฐานราก ท่อระบายน้ำ และชั้นใต้ดิน.
- หากคุณไม่ใช่ผู้รับเหมา คุณไม่ควรดำเนินการตรวจสอบเพียงลำพัง
- ถ่ายภาพทุกอย่างระหว่างการตรวจสอบ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ตรวจสอบของคุณจะถ่ายรูปบริเวณที่มีปัญหาเพื่อเก็บไว้เป็นบันทึก แต่คุณควรมีเอกสารประกอบเพื่อจุดประสงค์ของคุณด้วย
- ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบขึ้นอยู่กับขนาดของทรัพย์สิน
ขั้นตอนที่ 2 พัฒนารายการตรวจสอบ
เมื่อคุณระบุพื้นที่ที่ต้องทำงานแล้ว ให้สร้างรายการตรวจสอบการทำกายภาพบำบัด นี้จะช่วยให้คุณอยู่ในเส้นทางและไม่พลาดการซ่อมแซมใดๆ รวมทั้งการตกแต่งภายใน (ผนัง สี ฯลฯ) และรายการภายนอก (เช่น การจัดสวน รางน้ำ และไฟภายนอก)
- รายการตรวจสอบควรมีรายละเอียดมากและอธิบายทุกอย่างที่ต้องทำกับที่พัก
- สามารถใช้รายงานการตรวจสอบเพื่อสร้างรายการตรวจสอบได้
ขั้นตอนที่ 3 สร้างงบประมาณ
ตรวจสอบรายการตรวจสอบของคุณและตัดสินใจว่าจะมีค่าใช้จ่ายเท่าใดในการซ่อมแซมแต่ละครั้ง สเปรดชีต Excel เป็นเครื่องมือที่ยอดเยี่ยมสำหรับงบประมาณของคุณ ควรมีการแบ่งงบประมาณสำหรับการซ่อมแซมแต่ละครั้ง หากค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมของคุณเกินงบประมาณ คุณจะต้องทำการเปลี่ยนแปลงบางอย่างในรายการตรวจสอบ
- งบประมาณสำหรับปัญหาที่ไม่คาดคิด สิ่งเหล่านี้จะต้องเกิดขึ้น ปัญหาใหม่อาจเกิดขึ้นเมื่อคุณเริ่มกระบวนการบำบัด
- หากคุณวางแผนที่จะขายทรัพย์สินเมื่อการฟื้นฟูสมรรถภาพเสร็จสิ้น ให้พิจารณาว่าคุณจะสามารถขายทรัพย์สินได้เท่าใด
ขั้นตอนที่ 4. ทำงานกับผู้รับเหมา
การมีผู้รับเหมาที่ดีจะทำให้การทำกายภาพบำบัดง่ายขึ้นมาก ใช้เวลาของคุณเมื่อคุณกำลังมองหาผู้รับเหมาที่เหมาะสม ผู้รับเหมาสามารถพบได้ผ่านการอ้างอิง แผนกอาคารในพื้นที่ของคุณ สมาคมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และกระดานงานทั่วไป คัดกรองผู้สมัครล่วงหน้าเพื่อดูว่าเขาหรือเธอเหมาะสมกับโครงการของคุณหรือไม่
-
คำถามก่อนคัดกรองควรครอบคลุมข้อควรพิจารณาเหล่านี้:
- ประสบการณ์ของผู้รับเหมา: คุณต้องการอย่างน้อยสามปี
- อุปกรณ์: ผู้รับเหมาควรมีอุปกรณ์ของตัวเอง
- พนักงาน: คุณต้องการได้รับการสนับสนุนที่เพียงพอเพื่อให้งานสำเร็จ
- ใบอนุญาต: ผู้รับเหมาควรได้รับอนุญาตจากรัฐหรือเขตอำนาจศาลท้องถิ่นอื่น ๆ
- ประกันภัย: ความรับผิดและค่าชดเชยคนงาน
- การใช้ผู้รับเหมาช่วง: กำหนดว่าผู้รับเหมาจะใช้ผู้รับเหมาช่วงสำหรับงานหรือไม่
- ผู้อ้างอิง: มองหาผู้อ้างอิงที่เป็นบวกอย่างน้อยสามราย
- ผู้รับเหมาแต่ละรายที่คุณสนใจควรยื่นการประมูลอย่างเป็นทางการ เลือกผู้รับเหมาที่เหมาะสมกับงบประมาณของคุณและแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำงานได้ดี
ขั้นตอนที่ 5. เดินผ่านผู้รับเหมา
เมื่อคุณเลือกผู้รับเหมาแล้ว คุณอาจต้องเดินผ่านสถานที่ให้บริการอีกครั้ง ผู้รับเหมาของคุณสามารถช่วยคุณปรับเปลี่ยนงบประมาณและรายการตรวจสอบของคุณได้
กำหนดระยะเวลาให้เสร็จสิ้นเมื่อคุณมีทุกอย่างพร้อมกับผู้รับเหมาแล้ว สิ่งนี้จะทำให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องรับผิดชอบและอยู่ในหน้าเดียวกัน
ขั้นตอนที่ 6 รับใบอนุญาตที่จำเป็น
โดยทั่วไปจำเป็นต้องมีใบอนุญาตสำหรับการฟื้นฟูสถานที่ให้บริการ การมีใบอนุญาตที่จำเป็นจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการละเมิดรหัสอาคารในท้องถิ่น ติดต่อแผนกอาคารในพื้นที่ของคุณเพื่อกำหนดสิ่งที่คุณต้องการ ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามประเภทของงานที่คุณจะทำ
- การปรับปรุงทั่วไปที่ต้องได้รับใบอนุญาต ได้แก่ การติดตั้งสายไฟใหม่ การขยายพื้นที่ การติดตั้งรั้วที่สูงเกินหกฟุต และสิ่งที่เกี่ยวข้องกับท่อระบายน้ำสาธารณะ
- งานต่างๆ เช่น การติดตั้งหลังคา การปูพื้นใหม่ การทาสี และการเปลี่ยนหน้าต่างและประตูมักจะไม่ต้องได้รับใบอนุญาต
- ผู้รับเหมาของคุณสามารถช่วยคุณจัดหาใบอนุญาตได้
วิธีที่ 2 จาก 2: การทำงานกับทรัพย์สิน
ขั้นตอนที่ 1 เริ่มต้นด้วยการรื้อถอนและการกำจัดขยะ
นำขยะภายในหรือภายนอกอาคารออก นำสิ่งของที่เสียหายหรือที่คุณจะเปลี่ยน (พื้น ตู้ เครื่องใช้ โคมไฟ ห้องน้ำ เครื่องทำน้ำอุ่น ฯลฯ) ออก งานภายนอกอาจรวมถึงการตัดแต่งต้นไม้หรือพุ่มไม้ที่ตายแล้ว และการถอดประตูโรงรถ รั้ว เพิง ดาดฟ้า และเข้าข้าง
ขั้นตอนที่ 2 แก้ไขปัญหาเกี่ยวกับหลังคาหรือฐานราก
หากทรัพย์สินต้องการมุงหลังคาใหม่ ควรทำก่อนที่คุณจะเริ่มซ่อมแซมภายในใดๆ คุณไม่ต้องการให้น้ำรั่วเข้าไปในโครงสร้าง ต้องทำการซ่อมแซมฐานรากแบบแผ่นหรือแบบบล็อกและบีมในเวลานี้เช่นกัน
การแก้ไขปัญหาภายนอกก่อนจะดึงความสนใจไปที่ทรัพย์สินน้อยลงในขณะที่กำลังฟื้นฟู
ขั้นตอนที่ 3 ติดตั้งประตู หน้าต่าง และขอบใหม่
ควรระบุประตูและหน้าต่างภายนอกเมื่อรากฐานเสร็จสิ้น ซึ่งจะช่วยปกป้องทรัพย์สินของคุณจากสภาพอากาศและการบุกรุกของสัตว์ หน้าต่างและประตูใหม่จะทำให้ที่พักดูเหมือนสถานที่ก่อสร้างน้อยลง
- นับจำนวนประตูและหน้าต่างที่คุณต้องการ และทำการวัดก่อนที่คุณจะซื้อสินค้า วัดอย่างระมัดระวัง
- ประตูทางเข้าใหม่เป็นวิธีที่ดีในการเปลี่ยนรูปลักษณ์ของทรัพย์สินและเพิ่มมูลค่า
ขั้นตอนที่ 4 ทำงานเกี่ยวกับประปาและระบบทำความร้อน ระบายอากาศ และระบบปรับอากาศ (HVAC)
การซ่อมแซมท่อประปาอาจรวมถึงเครื่องทำน้ำอุ่น อ่างอาบน้ำและฝักบัว ห้องสุขา และท่อส่งน้ำ/แก๊ส คุณอาจต้องใช้ระบบ HVAC ใหม่หรือซ่อมแซมระบบที่มีอยู่ ระบบไฟฟ้าสามารถทำงานได้ในช่วงเวลานี้เช่นกัน
โปรดใช้ความระมัดระวังหากติดตั้งเครื่องปรับอากาศภายนอกอาคารก่อนที่จะมีคนเข้าครอบครองทรัพย์สินเต็มเวลา คุณไม่ต้องการให้มันถูกขโมย
ขั้นตอนที่ 5. แขวนและจบแผ่นหิน (ยิปซั่มบอร์ด)
คุณสามารถติดตั้งชีตร็อกใหม่หรือซ่อมแซมชีตร็อกที่มีอยู่ได้ การซ่อมแซมแผ่นหินที่มีอยู่นั้นถูกกว่า เมื่อคุณทำแผ่นหินเสร็จแล้ว คุณสามารถทำงานกับพื้นผิวของผนังและเพดานได้
ขั้นตอนที่ 6 ทาสีเพดานและผนัง
ปกป้องพื้นด้วยพลาสติกหรือผ้าใบ และใช้เทปกาวของจิตรกรเพื่อปกป้องพื้นที่ที่คุณไม่ต้องการทาสี หน้าต่างและบานพับควรปิดด้วยเทปเช่นกัน ชอล์คหรือใช้ spackling กับขอบและฐานรองก่อนที่คุณจะเริ่มทาสี ใช้สีรองพื้นบนผนังก่อนทาสี
- ควรทำความสะอาดผนังก่อนเริ่มทาสี ช่างทาสีบางคนใช้ทรายและทำความสะอาดผนังอีกครั้งหลังจากทาสีรองพื้นแล้ว
- ทาสีผนังโดยใช้จังหวะรูปตัว V หรือ W และหลีกเลี่ยงการใช้การเคลื่อนไหวขึ้นและลงตรงๆ
ขั้นตอนที่ 7 ติดตั้งโคมไฟ พื้นและเครื่องใช้ต่างๆ (เตา เครื่องล้างจาน เครื่องซักผ้า เครื่องอบผ้า ฯลฯ
)
- การจัดแสงเป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการเปลี่ยนรูปลักษณ์ของทรัพย์สินและมีราคาไม่แพงนักเมื่อเทียบกับการซ่อมแซมอื่นๆ
- พื้นอาจรวมถึงกระเบื้องไวนิลหรือเซรามิก ไม้เนื้อแข็ง พรม หรือลามิเนต
- พื้นจะถูกติดตั้งในขั้นตอนการบำบัดเพื่อหลีกเลี่ยงการทาสีบนพื้นและเพื่อหลีกเลี่ยงความเสียหายจากคนงานเข้าและออกจากบ้าน เนื่องจากคุณต้องการให้พื้นของคุณดูใหม่เมื่อคุณทำเสร็จแล้ว คุณอาจพิจารณาทำงานตกแต่งภายในส่วนใหญ่ก่อนทำการติดตั้งพื้น อย่างน้อยที่สุด พยายามปกป้องพื้นใหม่จากการสัญจรไปมาระหว่างงานภายใน
ขั้นตอนที่ 8 เพิ่มสัมผัสการตกแต่ง
เมื่อทำทุกอย่างเสร็จแล้ว ให้ผ่านและตรวจสอบงานทั้งหมดที่ทำเสร็จแล้ว คุณอาจต้องทาสีหรือปรับแต่งระบบประปา ระบบ HVAC หรือระบบไฟฟ้าในนาทีสุดท้าย คุณควรทำความสะอาดทรัพย์สินอย่างทั่วถึง
การตรวจสอบขั้นสุดท้ายก็เป็นความคิดที่ดีเช่นกัน
ขั้นตอนที่ 9 จัดภูมิทัศน์ทรัพย์สิน
เริ่มทำงานที่ด้านหน้าเพราะนี่คือสิ่งที่คนจะได้เห็นก่อน ควรดูแลรั้ว ลานเฉลียง ดาดฟ้า ทางเท้า ระเบียง และทางวิ่งก่อน เมื่อทำสิ่งเหล่านี้เสร็จแล้ว ให้เติมดินสำหรับปลูกดอกไม้ พุ่มไม้ ฯลฯ สนามหญ้าหลังบ้านควรได้รับการดูแลเป็นครั้งสุดท้าย
- พิจารณาว่าทรัพย์สินของคุณได้รับแสงแดดมากแค่ไหนก่อนตัดสินใจซื้อต้นไม้ หากมีต้นไม้จำนวนมาก ให้เลือกต้นไม้ที่ไม่ต้องการแสงแดดมาก
- พูดคุยกับใครบางคนที่ศูนย์สวนเกี่ยวกับแนวคิดของคุณ และขอคำแนะนำเกี่ยวกับประเภทของต้นไม้ที่จะทำงานได้ดีที่สุดสำหรับที่ดินของคุณ
- พิจารณาว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการจัดสวนของคุณ หากคุณไม่มีเวลามากพอที่จะทุ่มเทให้กับสนามหญ้า ให้มองหาตัวเลือกที่มีการบำรุงรักษาต่ำ
- หากหน้าต่างของคุณอยู่ต่ำ ให้ปลูกไม้พุ่มเตี้ย ต้นไม้และคลุมดินแทนการปลูกต้นไม้ที่สูงกว่า คุณไม่ต้องการปิดบังมุมมอง
เคล็ดลับ
- ร้านค้าอย่าง Menard's, Home Depot หรือ Lowe's สะดวกและมีสินค้ามากมายสำหรับการฟื้นฟูสถานที่ให้บริการของคุณ
- อดทน การฟื้นฟูสถานที่ให้บริการมักใช้งบประมาณเกินงบประมาณหรือไม่อยู่ในระยะเวลาเดิม
- ทำการซ่อมแซมอย่างถูกต้อง การพยายามซ่อนปัญหาเรื่องงานราคาถูกย่อมนำไปสู่ผลลัพธ์ที่น่าผิดหวังในระยะยาวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
