การซื้อบ้านหลังเก่า ซ่อมแซม แล้วขายต่อโดยมีกำไร เรียกกันทั่วไปว่า "พลิก" บ้าน การพลิกที่สำเร็จนั้นขึ้นอยู่กับการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำพอที่จะทำกำไรได้เมื่อหักเงินลงทุนเริ่มแรกและค่าซ่อมออกจากราคาขายสุดท้าย คุณสามารถหาบ้านพลิกได้หลายวิธี ขั้นแรก ให้รวบรวมรายชื่อบ้านโดยใช้แหล่งข้อมูลออนไลน์ ข้อมูลจากสำนักงานเสมียนเทศมณฑล และผ่านการปรึกษากับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ประเมินบ้านทุกหลังอย่างละเอียด ก่อนตัดสินใจซื้อขั้นสุดท้าย ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและเจรจากับผู้ขาย นี้จะช่วยให้คุณหาราคาที่ดีที่สุดเพื่อทำกำไรโดยการพลิกบ้าน
ขั้นตอน
ส่วนที่ 1 ของ 3: การรวบรวมรายชื่อบ้าน
ขั้นตอนที่ 1 เรียนรู้เกี่ยวกับราคาเฉลี่ยในตลาดของคุณ
ขั้นตอนแรกในการหาบ้านที่จะพลิกคือการรู้จักตลาดของคุณ คุณต้องการให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจว่าราคาเฉลี่ยอยู่ในพื้นที่ที่คุณกำลังมองหาเพื่อที่คุณจะได้ระบุบ้านที่ตีราคาต่ำเกินไปได้ดีที่สุด
- ดูบ้านที่หลากหลายในตลาดในปัจจุบันเพื่อให้เข้าใจถึงราคาเฉลี่ย การทำเช่นนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยให้คุณทราบว่าบ้านใดมีราคาต่ำเกินไป แต่ยังช่วยให้คุณทราบว่าคุณควรขายบ้านที่ได้รับการซ่อมแซมด้วยราคาเท่าใด
- คุณควรพิจารณาปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าบ้านด้วย บ้านอยู่ในย่านที่ปลอดภัยหรือไม่? อยู่ใกล้โรงเรียนหรือย่านธุรกิจ? มีปัจจัยที่ทำให้ผู้ซื้อทั่วไปพึงพอใจหรือไม่? คุณจะต้องกำหนดเป้าหมายบ้านที่ตีราคาต่ำเกินไปในพื้นที่เหล่านี้ เนื่องจากคุณมีแนวโน้มที่จะขายเพื่อผลกำไรในภายหลัง
ขั้นตอนที่ 2 ค้นหาบ้านที่ตีราคาต่ำเกินไปโดยใช้เครื่องมือออนไลน์
หนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดในการเริ่มค้นหาบ้านที่จะพลิกคือการใช้เครื่องมือออนไลน์ เครื่องมือค้นหาออนไลน์จะช่วยให้คุณสามารถระบุช่วงราคาและค้นหาบ้านในพื้นที่เฉพาะได้ เริ่มต้นรายการของคุณด้วยการค้นหาบ้านที่หลากหลายทางออนไลน์
- คุณสามารถค้นหาบ้านโดยใช้ไซต์เช่น Zillow, Realtor.com หรือ Trulia ปรับแต่งเครื่องมือค้นหาเพื่อให้แสดงราคาต่ำสุดก่อน ดูบ้านต่างๆ และบันทึกรายการที่สนใจไว้ในคอมพิวเตอร์ของคุณ
- วิธีนี้จะทำให้คุณรู้สึกว่าบ้านราคาถูกมักจะอยู่แถวๆ ไหน วิธีนี้จะช่วยจำกัดการค้นหาของคุณให้แคบลง เมื่อคุณกำลังค้นหาบ้านผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือร้านค้าอื่นๆ
- พึงระลึกไว้เสมอว่าบ้านที่ตีราคาต่ำไม่ได้ถูกเสมอไป คุณต้องการบ้านที่ขายต่ำกว่าราคาตลาด แต่บ้านที่สามารถซ่อมแซมและขายต่อได้ บ้านที่ถูกที่สุดในพื้นที่อาจมีปัญหาร้ายแรง และไม่คุ้มกับการลงทุน
- มีบางเว็บไซต์ใหม่ในบางพื้นที่ของเคาน์ตีที่สามารถให้จุดเริ่มต้นที่ดีแก่คุณ และพวกเขาทำการตรวจสอบบางอย่างให้คุณ BMV ทำงานได้อย่างยอดเยี่ยมในการเรียกใช้ comps อัตโนมัติและเปรียบเทียบกับราคาปลีก ดังนั้นดีลที่ต่ำกว่ามูลค่าตลาด (หรือราคาที่ต่ำกว่ามูลค่า) จะถูกกรองสำหรับคุณแล้ว แม้ว่าข้อตกลงทั้งหมดอาจไม่ใช่ข้อเสนอที่ดี แต่ก็สามารถให้สถานที่ที่ดีในการเริ่มต้นการวิจัยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ ไซต์นี้ยังให้สถิติที่เป็นประโยชน์อื่นๆ เช่น ยอดขาย REO และจำนวนวันเฉลี่ยของตลาดในพื้นที่ ตัวเลขเหล่านี้สามารถให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในเพื่อนบ้านเป้าหมาย
ขั้นตอนที่ 3 ไปที่สำนักงานเสมียนเขตของคุณเพื่อค้นหาบ้านในกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์
บ้านที่กำลังจะผ่านกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะมีราคาถูกกว่า บ้านรอการขายพลิกกลับได้ง่ายและอาจไม่จำเป็นต้องซ่อมแซมครั้งใหญ่ คุณอาจจะสามารถยื่นข้อเสนอให้กับเจ้าของได้โดยตรง ซึ่งอาจถูกกว่าการผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คุณสามารถไปที่สำนักงานเสมียนเทศมณฑลในพื้นที่ของคุณ หรือสำนักงานเสมียนเทศมณฑลในพื้นที่ที่คุณต้องการซื้อ เพื่อค้นหารายชื่อบ้านรอการขาย
ขั้นตอนที่ 1.
- พูดคุยกับคนงานในสำนักงานเกี่ยวกับวิธีการหาบ้านรอการขาย คุณมักจะมองหาหนังสือแจ้งการขาย Lis Pendens หรือหนังสือแจ้งการผิดนัด
- คุณยังสามารถตรวจสอบหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น มักจะมีส่วนประกาศสาธารณะที่แจ้งเตือนคุณถึงบ้านรอการขาย
ขั้นตอนที่ 2 มองหาบ้านนอกเมืองใหญ่
อย่าจำกัดการค้นหาของคุณเฉพาะเมืองใหญ่ แม้ว่าบ้านในเมืองมีแนวโน้มที่จะขายได้มากกว่า คุณยังสามารถทำกำไรได้จากการพลิกบ้านออกนอกเมือง คุณสามารถหาบ้านราคาถูกนอกเขตเมืองได้ 2-3 ชั่วโมง
- อย่าไปชนบทมากเกินไป ฟาร์มในพื้นที่ห่างไกลไม่น่าจะขายได้กำไรมหาศาล ยึดเมืองเล็ก ๆ ใกล้เมืองหรือพื้นที่ชานเมือง
- ถ้าเป็นไปได้ ให้ดูบ้านที่อยู่ห่างไกลจากชายฝั่ง บ้านในเมืองในแถบมิดเวสต์และทางใต้มีราคาที่ถูกกว่าบ้านทางฝั่งตะวันออกหรือฝั่งตะวันตกมาก
ขั้นตอนที่ 3 ตั้งค่าระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติ
หากคุณพบบ้านราคาดี คุณต้องการเป็นคนแรกที่เสนอราคา สิ่งนี้จะทำให้คุณได้เปรียบเหนือการแข่งขัน เป็นความคิดที่ดีที่จะตั้งค่าระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติ พูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณเกี่ยวกับระบบแจ้งเตือนอัตโนมัติ หากคุณไม่ได้ทำงานกับตัวแทน โดยทั่วไปเว็บไซต์อย่าง Zillow จะอนุญาตให้คุณตั้งค่าการแจ้งเตือนอัตโนมัติเกี่ยวกับบ้านในราคาที่แน่นอนในบางพื้นที่
ขั้นตอนที่ 4. หาบ้านสำหรับขายโดยเจ้าของ
หากเจ้าของต้องการขายบ้านอย่างรวดเร็ว พวกเขาอาจละเลยการพูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ บ้านที่เจ้าของขายอาจขายถูกกว่า เจ้าของบ้านอาจไม่ทราบมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินและปล่อยให้ราคาต่ำกว่ามูลค่าตลาดมาก เป็นความคิดที่ดีที่จะขับรถผ่านละแวกใกล้เคียงที่คุณคิดจะซื้อบ้านเพื่อพลิกกลับ สังเกตป้ายเขียนว่า "เจ้าของขายเอง"
ขั้นตอนที่ 5. ปรึกษาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
เป็นความคิดที่ดีที่จะมีมืออาชีพเคียงข้างคุณ หากคุณยังใหม่ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้พูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการหาบ้านที่จะพลิกกลับ ตัวแทนที่ผ่านการรับรองสามารถช่วยชี้แนะทิศทางของบ้านคุณภาพสูงในราคาถูกที่ตรงตามความต้องการของคุณ
- คุณสามารถค้นหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์หรือโดยการเรียกดูหน้าเหลือง คุณสามารถอ่านคำวิจารณ์ของตัวแทนบนเว็บไซต์เช่น Yelp เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขามีชื่อเสียงที่มั่นคง
- คุณควรถามคนอื่น ๆ ที่ได้พลิกบ้านเพื่อขอคำแนะนำสำหรับตัวแทน ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ควรยินดีให้ข้อมูลติดต่อเกี่ยวกับลูกค้าเก่าแก่คุณ พูดคุยกับลูกค้าเก่าและถามคำถามต่างๆ เพื่อให้แน่ใจว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพมีความมั่นคง
ส่วนที่ 2 จาก 3: การประเมินศักยภาพการลงทุน
ขั้นตอนที่ 1. เยี่ยมชมบ้านที่หลากหลาย
อย่า จำกัด การค้นหาของคุณเมื่อมองหาบ้านที่จะพลิก เยี่ยมชมบ้านหลากหลายรูปแบบในพื้นที่ต่างๆ ชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียของบ้านแต่ละหลังที่คุณเยี่ยมชม เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจได้ว่าบ้านใดคุ้มค่ากับการลงทุนของคุณ
- เข้าร่วมบ้านเปิดหลายแห่งในละแวกที่คุณเลือก คุณควรพูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณและขอทัวร์บ้านหลายหลังในหนึ่งวัน
- ทำความเข้าใจว่าทำไมบ้านถึงมีราคาถูก บ้านราคาถูกบางหลังอาจต้องซ่อมแซมครั้งใหญ่หรืออยู่ในทำเลที่ไม่ดี บ้านอื่นๆ อาจต้องการการซ่อมแซมเพียงเล็กน้อยและอาจมีราคาลดลงเนื่องจากปัจจัยอื่นๆ เช่น เจ้าของจำเป็นต้องขายอย่างรวดเร็ว
ขั้นตอนที่ 2 อย่าอายห่างจากบ้านที่ต้องการซ่อมแซม
บ้านบางหลังอาจมีราคาต่ำกว่าเพราะต้องการงานซ่อมแซม บ้านส่วนใหญ่ที่คุณพบเมื่อพลิกบ้านจะเป็นส่วนต่อเติมในระดับหนึ่ง ดังนั้นอย่าหยุดงานซ่อม ถ้าการซ่อมแซมทำได้เร็วและราคาถูกลง บ้านก็น่าลงทุน
- หลายครั้งบ้านต้องการการซ่อมแซมเครื่องสำอางเท่านั้น งานสีที่ไม่ดี พรมไม่ดี หรือกลิ่นแรงสามารถออกจากบ้านในตลาดเป็นเวลานาน จะทำให้ราคาบ้านถูกลง อย่างไรก็ตาม ปัญหาเช่นนี้ค่อนข้างง่ายที่จะแก้ไข
- ทำวิจัยบางส่วนด้วยตัวคุณเอง โทรหาผู้รับเหมาหลายรายแล้วถามพวกเขาว่าโดยทั่วไปแล้วค่าซ่อมเท่าไหร่ คุณควรถามเจ้าของบ้านหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ว่ามีการซ่อมแซมที่สำคัญใดๆ ที่ต้องทำในบ้านหรือไม่
ขั้นตอนที่ 3 สร้างข้อเสนอมากมาย
เป็นความคิดที่ดีที่จะสร้างข้อเสนอมากมายเมื่อค้นหาบ้านที่จะพลิกกลับ ตลาดอาจมีการแข่งขันค่อนข้างสูงและคุณจะไม่สามารถซื้อบ้านทุกหลังที่คุณยื่นข้อเสนอได้ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้คุณใช้กฎ 100-10-1 ซึ่งหมายความว่าคุณควรดูบ้านประมาณ 100 หลัง ยื่นข้อเสนอสำหรับบ้านประมาณ 10 หลัง และลงเอยด้วยการซื้อบ้าน 1 หลังจากทั้งหมด 10 หลัง
- อย่ากลัวที่จะยื่นข้อเสนอเกี่ยวกับบ้านที่ไม่ใช่ตัวเลือกแรกของคุณ การเสนอราคาของคุณส่วนใหญ่จะตกลงไป หากคุณได้บ้านที่ไม่ใช่ตัวเลือกแรกของคุณ คุณยังสามารถซื้อบ้านให้คุ้มค่าที่สุดได้
- อย่างไรก็ตาม อย่ายื่นข้อเสนอเกี่ยวกับบ้านที่คุณรู้ว่าคุณไม่ต้องการ ตัวอย่างเช่น บ้านในละแวกที่เลวร้ายมาก อาจไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน ยื่นข้อเสนอเฉพาะบ้านที่คุณรู้สึกว่าอยู่ได้ด้วยการพลิกคว่ำ
ส่วนที่ 3 ของ 3: พูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับการซื้อ
ขั้นตอนที่ 1 ดำเนินการตรวจสอบบ้านเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังพิจารณาจะซื้อ
อย่าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตรวจบ้านล่วงหน้า จ้างผู้ตรวจการบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อประเมินบ้านก่อนที่คุณจะยื่นข้อเสนอ
- ผู้ตรวจการบ้านจะเป็นบุคคลที่สามที่เป็นกลางซึ่งไม่สนใจที่จะลดความเสียหายให้น้อยที่สุดเพื่อขาย เขาหรือเธอจะแจ้งให้คุณทราบว่าต้องทำงานบ้านมากแค่ไหน
- บ้านที่ต้องการการซ่อมแซมเล็กน้อยเป็นการลงทุนที่ดีหากคุณต้องการพลิกบ้าน อย่างไรก็ตาม บ้านที่ต้องการการปรับปรุงครั้งใหญ่อาจไม่คุ้มกับเวลาและเงินของคุณ
ขั้นตอนที่ 2 พูดคุยกับทนายความ
ถ้าคุณไม่สำเร็จการศึกษาด้านกฎหมาย คุณไม่ควรซื้อบ้านโดยไม่ได้พูดคุยกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ มีเอกสารและสัญญามากมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะแนะนำคุณอย่างรอบคอบและป้องกันไม่ให้คุณตัดสินใจซื้อที่ไม่ดี
- คุณสามารถหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ทางออนไลน์หรือในสมุดหน้าเหลืองในท้องถิ่น คุณควรพูดคุยกับเพื่อนหรือเพื่อนร่วมงานที่พลิกบ้านและขอผู้อ้างอิง
- อ่านบทวิจารณ์ก่อนจ้างทนายความเสมอเพื่อให้แน่ใจว่าคุณกำลังเลือกบุคคลที่มีชื่อเสียงที่มั่นคง
ขั้นตอนที่ 3 รับค่าประมาณค่าซ่อมจากผู้เชี่ยวชาญที่หลากหลาย
คุณต้องการให้แน่ใจว่าค่าซ่อมไม่ได้มีค่าเกินกำไรของบ้านในท้ายที่สุด โทรหาผู้รับเหมาที่ได้รับอนุญาตในพื้นที่ของคุณ บอกพวกเขาว่าคุณต้องการการซ่อมแซมประเภทใด และขอประมาณการจากพวกเขา คำนวณคร่าวๆ ว่าค่าซ่อมทั้งหมดจะเท่าไหร่
- ผู้รับเหมาบางรายจะไม่ให้ราคาประเมินฟรีหากคุณไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ว่าคุณมีความสัมพันธ์ในการทำงานกับพวกเขาแล้ว ในบางกรณี คุณอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเล็กน้อยเพื่อประเมินค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของ
- โทรไปสถานที่ต่างๆ และมองหาอัตราที่ต่ำที่สุด อย่างไรก็ตาม คุณควรอ่านบทวิจารณ์ทางออนไลน์และพูดคุยกับลูกค้ารายอื่นก่อนที่จะตกลงจ้างผู้รับเหมา
- หากมีการซ่อมแซมเล็กน้อย เช่น งานสีที่ไม่ดี ให้พิจารณาทำเอง นี้อาจช่วยให้คุณประหยัดเงินเมื่อพลิกบ้าน
ขั้นตอนที่ 4 กระทืบตัวเลขเพื่อหาจำนวนเงินที่จะเสนอบ้าน
คุณจะต้องแน่ใจว่าบ้านที่คุณซื้อสามารถทำกำไรได้ หากต้องการทราบจำนวนเงินที่คุณควรเสนอ คุณจะต้องคำนวณง่ายๆ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และทนายความของคุณควรสามารถช่วยประมาณค่าใช้จ่ายบางอย่างได้ เช่นเดียวกับราคาขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณในท้ายที่สุด
- คุณจะต้องใช้สิ่งที่เรียกว่า After Repair Value (ARV) นี่คือราคาที่ทรัพย์สินจะขายได้ในที่สุด และตัวแทนของคุณสามารถคิดราคานี้ให้คุณได้โดยดูจากยอดขายล่าสุดในบริเวณใกล้เคียง
- คุณต้องการให้ยาต้านไวรัสเป็นประมาณ 70% ของสิ่งที่คุณจะจ่ายสำหรับบ้าน คูณ ARV ด้วย 0.7 เพื่อดูว่าคุณควรจ่ายเท่าไหร่สำหรับบ้าน ตัวอย่างเช่น ไม่ควรซื้อบ้านที่มี ARV มูลค่า 200,000 เหรียญสหรัฐฯ ในราคาเกิน 140, 000 เหรียญสหรัฐฯ หากไม่ต้องการการซ่อมแซม อย่างไรก็ตามคุณควรหักค่าซ่อม หากบ้านของคุณต้องมีการซ่อมแซมมูลค่า 40,000 ดอลลาร์ อย่าซื้อบ้านเกิน 100, 000 ดอลลาร์
ขั้นตอนที่ 5. เจรจาต่อรองกับผู้ขาย
คุณควรเจรจาก่อนที่จะตกลงราคาสุดท้ายเสมอ หากคุณเจรจากับผู้ขาย คุณอาจได้ราคาต่ำกว่าที่คุณต้องการเริ่มต้น อย่ายอมรับราคาแรกที่ผู้ขายขอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากราคาสูงกว่าราคาสูงสุดที่คุณคำนวณ
นี่คือจุดที่สะดวกในการเสนอข้อเสนอมากมาย หากคุณดูเหมือนเต็มใจที่จะปล่อยการขาย ผู้ขายอาจมีแนวโน้มที่จะยอมทำตามข้อเสนอของคุณ
วิดีโอ - การใช้บริการนี้ อาจมีการแบ่งปันข้อมูลบางอย่างกับ YouTube
เคล็ดลับ
- สั่งซื้อการค้นหาชื่อเต็มเสมอก่อนที่คุณจะจ่ายเงินสดสำหรับทรัพย์สินที่จะพลิก มิฉะนั้น คุณอาจต้องต่อสู้ในสนามรบเพื่อชดใช้เงินลงทุนของคุณ หากไม่สามารถถ่ายทอดชื่อเรื่องได้ตามกฎหมาย
- ชื่อเรื่องอาจต้องใช้เวลาตั้งแต่ 2 สัปดาห์ถึงหนึ่งปีจึงจะชัดเจน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้จัดให้มีเรื่องฉุกเฉินเพื่อให้คุณสามารถเพิกถอนได้หากมีรายการที่เป็นปัญหาในรายงานชื่อเรื่อง หากสามารถล้างรายการเหล่านี้ได้ คุณอาจต้องการดำเนินการต่อ แต่ถ้าไม่ คุณอาจต้องถอยกลับ
- หากคุณต้องสูญเสียเงินจากการพลิกบ้าน ซึ่งไม่ใช่เรื่องแปลก คุณอาจต้องการเช่าบ้านเป็นเวลาหนึ่งปีหรือ 2 ปี เพื่อหารายได้พิเศษก่อนที่จะขาย
